Приложение к Решению от 29.09.2004 г № 82 Положение
Положение о порядке разработки, согласования и утверждения проектов межевания территории в границах города Костромы
1.Общие положения
1.1.Настоящее Положение разработано на основании ст. 59 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с Земельным кодексом РФ, "Положением о порядке установления границ землепользований в застройке и других поселений", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 02.02.96 N 105, в целях формирования земельных участков в границах города Костромы как объектов недвижимости для предоставления земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду физическим и юридическим лицам, соблюдения принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, а также для государственной регистрации прав на эти участки, их налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью.
1.2.Настоящее Положение направлено на решение следующих задач:
- определение и установление границ земельных участков;
- определение и (или) установление сервитутов и границ ограничений использования земельных участков и объектов недвижимости;
- выявление и формирование земельных участков в сложившейся застройке для создания новых объектов недвижимости;
- проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на сформированные земельные участки.
1.3.Настоящее Положение регулирует порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания территорий, выполняемых для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий.
1.4.Для организации разработки проектов межевания застроенных жилых территорий администрацией города создается рабочая группа (далее - рабочая группа), в которую в обязательном порядке должны быть включены представители управления градостроительства и архитектуры администрации города, комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города, комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Костроме.
1.5.В настоящем положении используются следующие основные понятия:
красные линии - границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов, площадей и т.д., определенные в установленном порядке;
межевание - комплекс землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости, выполненных на основании утвержденного в установленном порядке проекта соответствующей территории;
межевое дело - пакет документов, устанавливающих и закрепляющих границы земельного участка, включая согласованный проект границ земельного участка;
территория, подлежащая межеванию - территория квартала, микрорайона, другого элемента планировочной структуры, за исключением земель общего пользования в границах застроенных территории города и земельных участков с установленными границами, а также территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями;
опорный план - топографический план с нанесенными ранее установленными границами земельных участков, публичных сервитутов и территорий общего пользования.
1.6.Проекты межевания территорий могут разрабатываться в составе проектов планировки частей территорий городских поселений и проектов застройки поселений и проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры.
При разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:
- проект межевания территории разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией и градостроительными регламентами правил землепользования и застройки соответствующими органами местного самоуправления или по заявке собственников, владельцев, пользователей объектов недвижимости с целью обоснования оптимальных размеров и границ земельных участков;
- границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проходы, проезды к ним;
- границы существующих землепользований, подтвержденных соответствующими документами, при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и муниципальных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельного участка;
- межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.
Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные на федеральном и местном уровнях градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.
На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки.
В случае, если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель.
При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.
Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.
При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен в установленном порядке по согласованию сторон до нормативного размера при соответствующем обосновании.
При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.
Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка, пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре.
Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта администрации города в соответствии с градостроительной документацией исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями, и зоны хозяйственного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включаются в границы.
При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитута, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.
Проекты межевания разрабатываются в составе графических и текстовых материалов. Графические материалы выполняются в масштабе 1:500-1:2000 и включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, публичные сервитута.
Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которую осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.
При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.
Обязательными положениями проекта межевания территорий являются:
- границы земельных участков;
- предложения по установлению публичных сервитутов.
Проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (местность) границ земельных участков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости.
2.Порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания территорий
2.1.Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе администрации г. Костромы (в случае разработки проекта межевания в составе градостроительной документации организация работ возлагается на управление градостроительства и архитектуры, в остальных случаях - на комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом) или физических и юридических лиц - владельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры в границах установленных красных линий.
Разработку и согласование проектов межевания могут выполнять организации, имеющие соответствующую лицензию на разработку градостроительной документации, на выполнение землеустроительных работ.
2.2.Разработка, согласование и утверждение проектов межевания территорий города включает следующие стадии:
- подготовительные работы:
- разработка проекта межевания территории и его согласование;
- проведение общественных обсуждений (слушаний);
- утверждение проекта межевания территории.
2.3.подготовительные работы проводятся с целью сбора, анализа исходных материалов, позволяющих определить содержание, объем работ и затраты на разработку проекта межевания.
Подготовительные работы осуществляются на основании постановления администрации города о разработке проекта межевания территории или задания физического или юридического лица, согласованного с управлением градостроительства и архитектуры (далее - управление архитектуры) и комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом (далее - Комитет).
Подготовительные работы включают в себя:
- подготовка уполномоченным структурным подразделением администрации города проекта постановления администрации города о разработке проекта межевания территории и его принятие или получение специализированной организацией задания от физического, юридического лица на разработку проекта межевания, согласованного с управлением градостроительства и архитектуры;
- публикацию в газете "Костромские ведомости" постановления администрации города о разработке проекта межевания территории, а также информации о сроках выполнения этих работ;
- сбор топографических планов в масштабе 1:500. Анализ качественного состояния топопланов и принятие решения об обновлении информации;
- сбор и анализ градостроительной документации (проектов застройки, планировки и т.д.), сведений о наличии или отсутствии утвержденных красных линий;
- сбор сведений о градостроительных регламентах и ограничениях, относящихся к территории, подлежащей межеванию;
- сбор и анализ землеустроительной документации, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельные участки, документов земельного кадастра и сведений о зарегистрированных правах;
- сбор данных с ГУП "Костромское областное бюро технической инвентаризации по объектам недвижимости (площадь здания, год постройки, этажность);
- обследование на местности территории, на которую разрабатывается проект межевания. В результате обследования устанавливаются (уточняются) основные линии пешеходных потоков, в том числе транзитных, подъезды к объектам окружающей застройки, места расположения входов в здание, сооружение, подъезды к ним и т.д., обеспечивающие автономное использование объектов недвижимости.
2.4.Проект межевания территории является градостроительной документацией и разрабатывается в соответствии с градостроительно-планировочным заданием, выдаваемым управлением архитектуры и согласованного с Комитетом, или заданием, выдаваемым заказчиком и согласованным с управлением архитектуры и Комитетом, содержащим следующие сведения:
- местоположение территории, на которую разрабатывается проект межевания - квартал, микрорайон или другой элемент планировочной структуры города;
- границы территории, подлежащей межеванию;
- основание выдачи задания - постановление администрации города на разработку проекта межевания или заявление физических, юридических лиц;
- исходные данные, которые содержат сведения о ранее проведенных работах по межеванию земельных участков, наличие нормативных правовых актов, которыми необходимо руководствоваться при разработке проекта межевания;
- план красных линий, в границах которых будет разрабатываться проект межевания;
- требования к содержанию и составу проекта;
- особые условия по разработке проекта;
- необходимые процедуры согласования проекта.
В задании на разработку проекта межевания указывается перечень необходимых согласований, а также устанавливается необходимость проведения публичных слушаний. Сроки выполнения работ устанавливаются договором между заказчиком и разработчиком проекта межевания.
Разработка проекта межевания включает анализ сложившейся градостроительной ситуации, определение границ формируемых объектов недвижимости, установление публичных сервитутов, ограничений на использование земельных участков и формирование новых земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города.
Проект межевания содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку проекта межевания.
Разработка и согласование проекта межевания застроенной территории включает следующие этапы:
1.Анализ имеющихся красных линий и следующее после этого принятие решения о сохранении или о необходимости их корректировки с учетом сложившейся градостроительной ситуации.
2.Составление опорного плана территорий на основании правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельные участки, материалов кадастрового учета, ранее выполненных работ по межеванию с нанесением, ранее установленных границ земельных участков, публичных сервитутов, территорий общего пользования.
3.Определение землепользований, границы земельных участков которых подлежат изменению с учетом красных линий.
4.Анализ имеющихся границ земельных участков, их законность и корректность установления.
5.Определение земель общего пользования, инженерно-транспортных коммуникаций на основании анализа градостроительной документации (проектов застройки, планировки).
6.Определение границы территории, на которую будет разрабатываться проект межевания.
7.Составление баланса земель, необходимых по нормативу и фактически находящихся под жилыми домами. Предельные размеры земельных участков, отдельно стоящих объектов нежилого назначения определяются в соответствии с градостроительными нормативами и фактическим пользованием.
8.Соблюдение принципа справедливого определения границ земельных участков при общем отрицательном балансе земель: с одной стороны необходимо сохранить сложившееся землепользование, более простую конфигурацию границ, а с другой - одинаковую площадь земельных участков под однотипными объектами.
9.Проведение дополнительного анализа сложившейся ситуации при положительном балансе земель, выявление по его результатам сведений о том, являются ли излишние земли отдельным участком или они образовались за счет нерационального использования земли. Если излишние земли являются самостоятельным участком, то оценивается его местоположение, доступность в данной территориальной зоне и принимается решение о сохранении его как самостоятельного участка или распределении его среди других участков. Излишки земли, образовавшиеся за счет нерационального использования территории при застройке, анализируются на предмет возможности использования их в данной территориальной зоне как самостоятельных участков или распределяются по критерию неликвидности среди соседних участков.
10.Составление плана разделения территории на участки. Земельные участки как объекты недвижимости формируются с использованием сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости и правоудостоверяющими документами на землю. При этом в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, а также подъезды и подходы к ним. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, проездам, естественным рубежам, могут быть использованы и другие критерии установления границ.
11.Установление (определение) публичных и частных сервитутов в соответствии с законодательством, нанесение ранее установленных сервитутов и ограничений на планы.
12.Рассмотрение рабочей группой разрабатываемого проекта, выработка рекомендаций по его улучшению и принятие решения о проведении процедуры согласования границ земельных участков.
13.Устранение замечаний рабочей группы, внесение дополнений и исправлений по поступившим предложениям.
14.Проведение согласования проектируемых границ земельных участков. Процедура согласования границ земельных участков со смежными землепользователями оформляется актом в соответствии с формой, утверждаемой администрацией города.
15.Принятие рабочей группой решения о проведении общественных слушаний по проекту межевания или об отсутствии необходимости в их проведении.
2.5.Согласованный в установленном порядке проект межевания территории направляется на утверждение в администрацию города.
При разработке проекта межевания территории по инициативе администрации города проект постановления администрации города об его утверждении подготавливает уполномоченное структурное подразделение при наличии соответствующих согласований и положительных заключений.
Постановление администрации города об утверждении проекта межевания территории публикуется в газете "Костромские ведомости".
Внесение изменений в утвержденный проект межевания оформляется постановлением администрации города при условии соблюдения процедур согласования с заинтересованными лицами. Принятые изменения публикуются в газете "Костромские ведомости".
3.Заключительные положения
3.1.Утвержденные проекты межевания подлежат передаче в архивы управления и Комитета. К проектам межевания прилагается пояснительная записка.