Постановление Администрации Костромской области от 08.06.2006 № 16
О программе ипотечного жилищного кредитования Костромской области
АДМИНИСТРАЦИЯ КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 8 июня 2006 г. N 16 Утратилo силу - Постановление Администрации Костромской области от 23.09.2013 г. N 587-а О программе ипотечного жилищного кредитования Костромской области (В редакции Постановления Администрации Костромской области от 19.04.2011 г. N 126-а) В целях решения задач по повышению доступности жилья дляграждан Костромской области в рамках национального проекта"Доступное и комфортное жилье-гражданам России" и развития системыипотечного жилищного кредитования на территории Костромской областиадминистрация Костромской области п о с т а н о в л я е т: 1.Утвердить Программу ипотечного жилищного кредитования вКостромской области (прилагается). 2.Постановление вступает в силу со дня подписания. Губернатор области В.А.ШершуновПриложения: Утверждена постановлением администрации Костромской области от « 08 » июня 2006 года № 16 ПРОГРАММА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ 1. Основные положения Заказчик Программы - Администрация Костромской области. (В редакции Постановления Администрации Костромской областиот 19.04.2011 г. N 126-а) Разработчик Программы - департамент строительства, архитектурыи градостроительства Костромской области. (В редакции Постановления Администрации Костромской областиот 19.04.2011 г. N 126-а) Исполнители Программы - департамент строительства, архитектурыи градостроительства Костромской области, департаментэкономического развития, промышленности и торговли Костромскойобласти, департамент государственного имущества и культурногонаследия Костромской области. (В редакции Постановления Администрации Костромской областиот 19.04.2011 г. N 126-а) Сроки реализации Программы – 2006 - 2015 годы. (В редакции Постановления Администрации Костромской областиот 19.04.2011 г. N 126-а) 1.1. Основные цели и задачи Программы 1.1.1. Целью Программы является - создание системы обеспечения доступным жильем жителей Костромской области путем: * оказания финансовой поддержки гражданам; * увеличения объемов строительства жилья; * развития цивилизованного рынка жилья. 1.1.2. В настоящее время ипотека является реальным вариантомрешения острейшей жилищной проблемы Костромской области. При этомодновременно решаются важные задачи: * разработка и внедрение единых норм и правил ипотечного жилищного кредитования, развертывание системы ипотечного кредитования на территории Костромской области; * создание инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, включая учреждение (в том числе совместно с иными участниками) регионального оператора жилищного кредитования – ипотечного оператора первичного рынка ипотечных кредитов (далее – Ипотечный оператор), работающего по принципу «единого окна»; * формирование и развитие первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования; * формирование финансовых ресурсов для реализации Программы за счет привлечения бюджетных ( областных и муниципальных) средств, внебюджетных средств, средств предприятий и организаций, средств населения, банков, фондов, страховых компаний, других займов и вложений; (В редакции Постановления Администрации Костромской области от 19.04.2011 г. N 126-а) * внедрение комплекса автоматизированных систем управления ипотечным кредитованием, ведения учета сделок с недвижимостью, анализа рынка недвижимости; * стимулирование развития строительной отрасли и смежных с ней отраслей промышленности; * организация информационного обеспечения Программы. 1.1.3. В рамках реализации указанных задач предполагаетсярешить следующие подзадачи: * адаптация стандартов Федерального агентства открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») с учетом региональной специфики; * внесение эффективных методов координации региональной системы ипотечного жилищного кредитования путем учреждения Ипотечного оператора; * государственная поддержка заемщиков путем адресного субсидирования в рамках целевых социальных программ; * внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа банков данных в системе ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования; * разъяснительная и пропагандистская работа с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов. 1.1.4. Настоящая Программа позволит снять остроту жилищнойпроблемы в Костромской области путем последовательного воплощения вжизнь жилищной политики, основными принципами которой являются: * постепенное создание новой жилищной системы, при которой большинство жителей Костромской области будут способны оплачивать полностью стоимость своего жилья по рыночным ценам, в то время как помощь администрации области должна направляться только незащищенным группам населения; * строительство жилья за счет бюджетных средств на возвратной основе, высвобождающихся при создании новой жилищной системы; * обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения. Ориентиром в средней стоимости строительства или приобретения жилья может служить 30% доля от суммы среднемесячного дохода семьи в течение 10-15 лет, что позволит оплачивать собственное жилье в рассрочку; * формирование основ механизма ипотечного кредитования, внедрение финансово-кредитных механизмов, нацеленных на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создание условий по привлечению ранее не задействованных внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу, совершенствование системы финансирования строительства; * развитие конкуренции в сфере жилищного строительства. 1.2. Объемы и источники финансирования: Всего - 947,2 млн.руб. до 2015 года, в том числе (млн.руб.)|———————————————|———————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|———————||Источники | Всего | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 ||финансирова-ния| | | | | | | | | | | ||———————————————|———————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|———————||средства | 40,0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10,0 | 10,0 | 10,0 | 10,0 ||областного | | | | | | | | | | | ||бюджета | | | | | | | | | | | ||———————————————|———————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|———————||средства | 756,0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 81,0 |135,0 |150,0 |170,0 | 220,0 ||финансово-креди| | | | | | | | | | | ||тных институтов| | | | | | | | | | | ||———————————————|———————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|———————||средства | 151,2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 16,0 | 17,4 | 31,0 | 38,2 | 48,6 ||населения | | | | | | | | | | | ||———————————————|———————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|——————|———————| (В редакции Постановления Администрации Костромской областиот 19.04.2011 г. N 126-а) 1.3. Сроки и этапы реализации Программы Первый этап: 2006 – 2010 годы: (В редакции Постановления Администрации Костромской областиот 19.04.2011 г. N 126-а) * нормативно-правовое обеспечение Программы по всем направлениям ее реализации; * проведение организационных мероприятий по повышению эффективности механизмов ипотечного финансирования строительства и приобретения жилья; * учреждение Ипотечного оператора; * отбор уполномоченных участников ипотечного рынка (банк – кредитор, страховая компания, риэлторские и оценочные агентства, заказчик - застройщик), формализация отношений между ними и обучение персонала; * корректировка механизма реализации Программы; * формирование и реализация рынка жилья по системе ипотечного жилищного кредитования в районах области, в которых осуществляется деятельность Ипотечного оператора; * привлечение внебюджетных источников финансирования Программы (средств банков, строительных компаний, страховых организаций, риэлтерских фирм и т.п.); * формирование источников финансирования ипотечного кредитования и финансирования жилищного строительства. Второй этап - 2011-2015 годы: (В редакции Постановления Администрации Костромской областиот 19.04.2011 г. N 126-а) * совершенствование и развитие разработанной на первом этапе нормативно-правовой базы с учетом итогов реализации Программы; * расширение рынка ипотеки; * развитие рефинансирования ипотечных кредитов посредством ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», то есть организация вторичного рынка ипотечных кредитов; * совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования с участием Ипотечного оператора и других финансовых институтов. Роль областных и муниципальных органов власти на первом этапесоздания системы ипотечного кредитования является определяющей. Этообусловлено тем, что решение жилищной проблемы и управлениежилищным строительством находятся в ведении местных администраций. 2. Организация системы ипотечного жилищного кредитования 2.1. Участники Программы и их функции Законодательная и исполнительная власть Костромской области В функции органов законодательной и исполнительной властиобласти входят: * создание законодательной и нормативной базы; * проведение стимулирующей ипотечное кредитование финансово-кредитной политики; Абзац 6 (Исключен - Постановление АдминистрацииКостромской области от 19.04.2011 г. N 126-а) * государственная поддержка участников рынка ипотечного жилищного кредитования; * формирование региональной программы ипотечного кредитования и жилищного строительства; * сотрудничество с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»; * создание на территории Костромской области Ипотечного оператора и обеспечение его участия в Программе. Органы местного самоуправления Костромской области. В функции органов местного самоуправления входят: * реализация местных жилищных программ с использованием ипотечного жилищного кредитования; * содействие деятельности Ипотечного оператора; * обеспечение благоприятных условий для реализации Программы; * создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, комплексного освоения территорий, поддержка застройщиков и иных участников ипотечной программы, в том числе путем предоставления налоговых льгот, целевых субсидий гражданам, проживающим на территории муниципального образования, участвующим в Программе и получающим ипотечные кредиты. Рабочая группа по ипотечному кредитованию Рабочая группа по ипотечному кредитованию при администрацииКостромской области - постоянно действующий орган, создаваемый вцелях координации и развития ипотечного кредитования в Костромскойобласти. К функциям рабочей группы относятся: * разработка и контроль за исполнением Программы; * разработка рекомендации по стимулированию развития ипотечного жилищного кредитования в Костромской области; * привлечение строительных организаций, ресурсов финансовых организаций для реализации муниципальных, областных и федеральных программ развития жилищной политики и ипотечного кредитования; * рассмотрение и подготовка предложения по новым схемам предоставления ипотечных кредитов гражданам и организациям-застройщикам; * выработка предложения и рекомендации по взаимодействию участников рынка жилья в области ипотечного кредитования с органами местного самоуправления, расширению сотрудничества на взаимовыгодной основе; * подготовка рекомендации по привлечению долгосрочных ресурсов в жилищную сферу и развитию соответствующей инфраструктуры в области; * рассмотрение и подготовка предложений о проведении научно-практических исследований в области жилищной политики и ипотечного кредитования; * изучение российского и зарубежного опыта в области долгосрочного финансирования и возможности его применения в Костромской области; * рассмотрение других вопросов, относящихся к развитию ипотечного жилищного кредитования. Ипотечный оператор Ипотечный оператор – юридическое лицо, уполномоченноеосуществлять привлечение инвестиций в сферу ипотечного жилищногокредитования и организовать систему по выдаче ипотечных жилищныхкредитов населению, в соответствии с государственными стандартамиОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». К функциям и обязанностям Ипотечного оператора относятся: * организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного рынка; * подбор страховых, оценочных и риэлтерских компаний, банков и других кредитных организаций, заказчиков-застройщиков; * прием населения и оказание услуг потенциальным заёмщикам на основе агентского договора о сотрудничестве по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи, кредитных договоров и договоров ипотек, договоров страхования, а также сопровождения кредитных историй в режиме «единого окна»; * размещение собственных средств в банке – кредиторе с целью предоставления банком ипотечных кредитов; * осуществление по поручению первичного кредитора оценки платежеспособности потенциальных заемщиков; * предоставление интересов заемщика в управлении федеральной регистрационной службы по Костромской области по регистрации права собственности на приобретенное жилье и ипотеку; * принятие на себя кредитных рисков через механизм поручительства; * рефинансирование ипотечных кредитов путем приобретения закладных у кредиторов; * иные функции, предусмотренные уставом Ипотечного оператора. Уполномоченный банк-кредитор Уполномоченный банк – кредитная организация, предоставляющаязаемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты. Выполняет следующие функции: * предоставляет ипотечные кредиты покупателям жилья (заемщикам) на основании оценки их платежеспособности и кредитоспособности в соответствии с требованиями и условиями кредитования, предусмотренными стандартами ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»; * осуществляет последующее обслуживание данных ипотечных кредитов; * оформляет кредитные договоры (договоры займа) и договоры об ипотеке; * обслуживает выданные ипотечные кредиты; * оформляет закладные. Заемщик Заемщик - главный субъект Программы. Заемщиком могут выступатьфизические лица, граждане Российской Федерации, проживающие натерритории Костромской области, желающие приобрести жилье в кредит,добровольно предоставившие уже имеющееся у них в собственности илиприобретаемое на средства кредитора жилье в залог (возможен залогтретьих лиц), способные внести текущие платежи при приобретениижилья. Заёмщик: * заключает договоры о сотрудничестве с Ипотечным оператором на основе принципа "единого окна"; * заключает договоры купли - продажи жилья с продавцами жилья; * заключает кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки с банком- кредитором, согласно которым вносит не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья, получает кредит (заем) на оставшуюся часть его стоимости и передает первичному кредитору приобретенное жилье в залог, оформляемый в виде закладной (средства по кредитному договору идут непосредственно на оплату стоимости жилья); * заключает договоры долгосрочного страхования жизни и страхования приобретенного имущества. Поручитель Поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за приобретателя жилья (заемщика), несущее имущественную ответственность по обязательствам покупателя. Поручителем может выступать организация, в которой работает заемщик. Продавец жилья * заказчик-застройщик (или действующие по его доверенности физическое или юридическое лицо) - при покупке заемщиком жилья на первичном рынке; * собственник жилья- при приобретении заемщиком жилья на вторичном рынке. Риэлтерские компании Уполномоченные риэлтерские компании – юридические лица,лицензированные как профессиональный посредник на рынкекупли-продажи жилья. Выполняет следующие функции: * подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья; * проверка юридической «чистоты» предлагаемых к продаже жилых помещений; * организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья. Оценочные компании Уполномоченные оценочные компании – юридические или физическиелица, уполномоченные осуществлять профессиональную оценкунедвижимого имущества при ипотечном кредитовании. Оператор вторичного ипотечного рынка Оператор вторичного ипотечного рынка - юридическое лицо,осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у Ипотечного оператора впорядке, предусмотренном действующим законодательством. Ипотечный оператор выкупает у банков-кредиторов ипотечныезакладные при условии поручительства за заемщиков, несущихобязательства по данным закладным. Андеррайтинг таких заемщиковпроводится Ипотечным оператором. Из выкупаемых закладныхформируются стандартизованные пулы закладных, которые продаютсяоператору вторичного ипотечного рынка - ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию" или формируют покрытие ценныхбумаг. Инвестор Инвестор - юридическое или физическое лицо, инвестирующеесвободные денежные средства на развитие ипотечного рынка в областипутем их перечисления Ипотечному оператору, а также приобретающееэмиссионные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами(закладными), а также сами закладные. К их числу относятся:пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и т. д. Страховая организация Страховая организация – уполномоченная страховая компания поПрограмме, имеющая лицензию, осуществляющая имущественноестрахование, страхование жизни и трудоспособности заемщиков,страхование гражданско-правовой ответственности участниковипотечного рынка. Страхование производится в пользувыгодоприобретателя. Страховая организация Строительная организация - организация, осуществляющая функциизаказчика и подрядчика при строительстве жилых домов. Выборстроительной организации производится Ипотечным оператором наконкурсной основе. Управление Федеральной регистрационной службы по Костромскойобласти Управление Федеральной регистрационной службы по Костромскойобласти по регистрации права собственности на приобретаемое жилье: * обеспечивает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; * является единым административным источником информации о правах собственности на жилье на территории Костромской области; * ведет единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения. 2.2. Описание организационно-финансовой модели ипотечного жилищного кредитования Деятельность участников первичного рынка ипотечных кредитовосуществляется на основе разработанных стандартов ипотечногожилищного кредитования в Костромской области. Стандарты ипотечного жилищного кредитования включают в себясовокупность правил и процедур, в соответствии с которымиосуществляется ипотечное кредитование в области. Ипотечный операторадаптирует федеральные стандарты к региональным условиям,создавая соответствующую региональную инфраструктуру, нормативноеобеспечение и финансовые схемы привлечения кредитных ресурсов срынка ценных бумаг через ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию". Источники доходов Ипотечного оператора Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются: - прибыль в строительстве; - сборы за услуги, оказываемые гражданам при оформлении ипотечных жилищных кредитов; - комиссия Ипотечного оператора, удерживаемая с платежей по ипотечным кредитам (согласно договору с ипотечным агентством) за услуги по сопровождению кредитных дел. Данные поступления позволяют Ипотечному операторуфункционировать до определенной степени автономно и реинвестироватьприбыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка. Инвестиционная деятельность в строительстве Значительную часть средств Ипотечного оператора целесообразнонаправлять на строительство. На первом этапе, пока не обеспечензначительный оборот кредитов на первичном рынке на основерефинансирования, прибыль от строительства должна покрытьнаибольшую часть операционных расходов Ипотечного оператора. Агентские услуги заемщику Вступая в систему ипотечного жилищного кредитования, заемщик взависимости от своей платежеспособности и необходимого жильяучаствует в одной из приведенных ниже схем ипотечного кредитования. Схема 1: ипотечное кредитование заемщиков для строительстважилья с участием банка. Схема 2: ипотечное кредитование заемщиков приобретения жилья напервичном и вторичном рынке (приложение 1). Заемщик заключает с Ипотечным оператором договор на оценку егокредитоспособности, который содержит условия, необходимые для сбораинформации о состоянии доходов семьи заемщика, о наличииобязательств и т.д. После прохождения оценки кредитоспособности с заемщикомзаключается договор на оказание услуг, включающий элементыагентского соглашения, по которому Ипотечный оператор обязуетсявыполнить ряд действий от имени заемщика, связанных с оформлением исопровождением кредитного дела (в том числе обязательства в связис обращением взыскания), поручительством, информационнымобслуживанием. После завершения строительного цикла заемщики, приобретающиеновое жилье, при участии Ипотечного оператора в режиме «единогоокна» единовременно: - регистрируют переход прав на старое и на новое жилье, кредитный договор и залог нового жилья в едином блоке; - страхуют сделку, новое жилье и риски. Участие Ипотечного оператора в рефинансировании ипотечных кредитов В соответствии со стандартами ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" Ипотечный оператор осуществляетдеятельность по первичному рефинансированию кредиторов в ипотечномжилищном кредитовании за счет средств собственного капитала ицелевых займов ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию". Ипотечный оператор выкупает у кредиторов ипотечные закладныепри условии поручительства за заемщиков, несущих обязательства поданным закладным. Андеррайтинг таких заемщиков проводится Ипотечнымоператором. Из выкупаемых закладных формируются стандартизованныепулы закладных, которые продаются ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" или формируют покрытие ценных бумаг. Ипотечное кредитование заемщиков для строительства жилья с участием банка В качестве первичных кредиторов в ипотечном жилищномкредитовании выступает универсальный банк. Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичнымикредиторами, поступают на расчетный счет продавцов жилья. Организационно - финансовая схема ипотечного кредитованиявключает два последовательных процесса: - инвестиционно - строительный цикл, включающий накоплениесредств населения на банковском депозите, кредитование Ипотечногооператора на завершение строительства; - кредитный цикл, включающий ипотечное кредитование, расчет заприобретаемое жилье, оформление залога и первичное рефинансированиекредита. Инвестиционно-строительный цикл На данном этапе происходит строительство жилья, приобретаемогоипотечными заемщиками по завершении строительства. Ипотечный оператор совместно с другими инвесторами образуетинвестиционный пул для строительства жилья в объеме 60% от егосебестоимости, с доминирующим участием Ипотечного оператора.Оставшиеся 40% себестоимости строительства жилья предполагаетсяфинансировать путем привлечения кредитной линии банка. Источник кредитной линии - средства заемщиков, накапливаемыеими на депозитном счете "до востребования" до момента внесенияпервоначального взноса и получения ипотечного кредита. Риск такойоперации для заемщика значительно меньше, чем при непосредственномдолевом участии в строительстве, в силу того, что размещенныесредства могут быть изъяты в любой момент. Заемщик обращается к Ипотечному оператору с целью улучшенияжилищных условий посредством ипотечного кредитования. Ипотечный оператор проводит предварительную квалификациюзаемщика с целью оценки вероятности погашения им долгосрочногокредитного обязательства. При положительном результате предварительной квалификациизаемщик заключает с Ипотечным оператором комплексный договор наоказание услуг в программе ипотечного кредитования и оплачиваетуслуги по оценке его кредитоспособности и подготовке кредитногодела. Участие в программе дает заемщику право на получениеипотечного кредита под приобретение конкретного жилья в строящемсядоме. Будущий заемщик размещает собственные средства в размере неменее 30% предполагаемой стоимости приобретаемого жилья надепозитный счет "до востребования" в банке под минимальнуюдоходность (3% годовых) и продолжает систематическое накоплениесредств ежемесячными взносами в объеме предполагаемых платежей побудущему ипотечному кредиту. Для покрытия части инвестиционных затрат в строительственеобходимы денежные средства в объеме до 40% от общей себестоимостижилья. В этих целях Ипотечный оператор открывает в банке кредитнуюлинию под минимальную процентную ставку. В течение всего срока кредитования (около половиныстроительного цикла, т.е. порядка 8 месяцев) кредит обеспечензалогом прав требования Ипотечного оператора по инвестиционномудоговору (либо залогом объекта незавершенного строительства),стоимость которых к моменту открытия кредитной линии составляет неменее 60% от себестоимости жилья и постоянно возрастает. Суммакредита составляет не более 2/3 от суммы произведенных инвестиций,обеспечивающих данный кредит. Ипотечный оператор обеспечивает банку непрерывное покрытиепредоставленных гражданам кредитных ресурсов, гарантируя ему, что вслучае изъятия средств одним заемщиком будут привлечены средствадругого участника программы. У банка не возникает необходимости формирования из собственныхсредств резервов на компенсацию возможных потерь по ссудам, которыепокрываются за счет временных остатков денежных средств на счетахИпотечного оператора, а также формируемых им резервных фондов,размещаемых в банке. Кредитная задолженность Ипотечного оператора перед банкомпогашается за счет средств, вырученных от реализации жилья. Маржа банка по операциям в рамках инвестиционно - строительногоцикла составит 2% годовых. Кредитный цикл На данном этапе происходит предоставление банком заемщикуипотечного кредита с его последующим рефинансированием. Банк выдает заемщику ипотечный кредит под залог приобретаемогожилья в объеме 30-70% от его стоимости. Срок и порядок погашениякредита, процентная ставка по кредиту определяются договором изависят от требований инвесторов системы ипотечного кредитования.Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и подоговору об ипотеке удостоверяются закладной. Между Ипотечным оператором и банком заключаетсяпредварительный договор купли-продажи закладной, оформляемой приипотечном жилищном кредитовании, таким образом, банку гарантируетсярефинансирование выданного кредита в кратчайшие сроки. Банк осуществляет расчет между покупателем и продавцом жилья.При этом 30% оплачивается из накопленных средств заемщика на вкладедо востребования (в счет погашения кредитной линии,предоставленной Ипотечному оператору), до 70% за счетпредоставления банком ипотечного кредита. В соответствии с предварительным договором Ипотечный операторвыкупает у банка закладную. Банк продолжает обслуживать кредит по договору поручения сИпотечным оператором и осуществляет расчеты между заемщиком изалогодержателем в соответствии с порядком погашения кредита,установленным кредитным договором. Таким образом, финансовое участие банка в кредитном циклеограничивается периодом оформления и перепродажи закладной. Приэтом собственные средства банка фактически не отвлекаются. Резервына возможные потери по ссудам, как и при кредитованиистроительства, формируются за счет зарезервированных средств ивременных остатков на счетах Ипотечного оператора. В течение срокапогашения ипотечного кредита банк получает доход от егообслуживания. Ипотечное кредитование заемщиков для приобретения жилья на первичном и вторичном рынке Стандартная процедура предоставления ипотечного кредитазаемщику для приобретения жилья на первичном и вторичном рынкесостоит из следующих основных этапов: Первый этап. Заемщик обращается к Ипотечному оператору с цельюулучшения жилищных условий посредством ипотечного кредитования.Кредитный менеджер разъясняет условия кредитования, особенностикупли-продажи жилья при ипотечной сделке, предварительнорассчитывает оптимальную для клиента сумму кредита и совместно сзаемщиком заполняет заявительную декларацию и заключает договор наоказание услуг. Заемщик предоставляет Ипотечному операторуоригиналы и копии документов на себя и каждого созаемщика. Второй этап. Ипотечный оператор рассматривает кредитную заявкуи проводит оценку кредитоспособности потенциального заемщика. Этотвид деятельности Ипотечный оператор осуществляет на основе договорас первичным кредитором (банком). В процессе оценкикредитоспособности заемщика Ипотечный оператор определяет еголиквидные активы (денежные средства, жилую недвижимость,находящуюся в собственности, и прочие ликвидные материальныеактивы), которые могут быть использованы в качестве первоначальноговзноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика.Основной целью процедуры оценки кредитоспособности являетсяустановление способности заемщика вовремя погасить ипотечныйкредит. Условно весь процесс прохождения оценки кредитоспособностиможно разделить на несколько стадий: - предварительная квалификация заемщика На основе предоставленных заемщиком сведений относительнодоходов и других активов; анкетных данных; пожеланий по жилью,которое заемщик собирается приобрести, используя ипотечный кредит,производится расчет максимально возможной суммы кредита, размераежемесячных платежей и других расходов заемщика, связанных сучастием его в ипотечном кредитовании; - оценка кредитоспособности заемщика - оценка возможностисвоевременно и регулярно осуществлять платежи по кредиту.Проводится на основе анализа структуры доходов и расходов заемщика(и созаемщика), оценки стабильности занятости, анализа денежных ииных материальных активов заемщика; - оценка достаточности наличных денежных средств, которымирасполагает потенциальный заемщик для выплаты первоначальноговзноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходовпо совершаемым сделкам; - оценка кредитной истории заемщика - оценка готовностизаемщика погасить кредит, проводится на основе анализа выполнениязаемщиком различных долговых обязательств, регулярности платежей пожилью, уплаты налогов и т.д.; - оценка предмета залога - оценка достаточности стоимостизакладываемого имущества для обеспечения выдаваемого кредита.Проверяется юридическая обоснованность прав собственности,соотношение стоимости имущества и суммы кредита, реальное состояниезакладываемого имущества; - проверка юридической достоверности правоустанавливающихдокументов на предмет залога; - принятие решения по результатам оценки кредитоспособностизаемщика. По результатам оценок, сделанных на всех этапах оценкикредитоспособности заемщика, и документальной проверки полученныхданных принимается решение о возможности предоставления кредита иего размере, заемщик получает кредитное решение, и делонаправляется в банк. Третий этап. После получения кредитного решения заемщикуспециалисты Ипотечного оператора подбирают квартиру с помощьюаккредитованных риэлтеров, заказывают оценку приобретаемого жилья,а также заемщик оставляет доверенность сотрудникам Ипотечногооператора на получение от своего имени отчета об оценке ипредоставлении своих интересов в управление Федеральнойрегистрационной службы по Костромской области. Четвертый этап. При получении отчета об оценке Ипотечныйоператор совместно с банком готовит кредитные документы. В деньсделки заемщик открывает счет в банке и заключает кредитный договор(договор займа). В этот же день подписывается договоркупли-продажи жилья и договор ипотеки, а также заемщик вноситпервоначальный взнос продавцу жилья. Сотрудник Ипотечного операторапередает документы заемщика на регистрацию. Пятый этап. Сотрудник Ипотечного оператора получает от именизаемщика в управлении Федеральной регистрационной службы поКостромской области свидетельство на право собственности, наосновании которого готовятся информационный расчет и договоркомбинированного ипотечного страхования. Затем заемщик получает вбанке кредит путем перечисления денежных средств на открытыйпредварительно счет, после чего заемщик делает распоряжение опереводе денег продавцу жилья. Описанная выше стандартная процедура предоставления ипотечныхкредитов на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке можетвидоизменяться для различных вариантов инвестирования и различныхкатегорий граждан. 2.3. Основные стандарты и требования к ипотечным жилищным кредитам и займам Методика предоставления ипотечных жилищных кредитов и займов,разработанная в Программе, основана на законности и обеспечениивозвратности кредитов и займов. Основные требования: * кредиты и займы платежа предоставляются на срок до 30 лет; * сумма кредита и займа определяется Ипотечным оператором, согласно установленным условиям ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», и может составлять до 70 процентов стоимости приобретаемого жилья (предмета залога), а остальная сумма (не менее 30 процентов) - собственные средства заемщика; * сумма кредита (займа) и проценты по нему, а также займ выплачиваются в форме ежемесячного платежа. Процентная ставка по кредиту, займу не должна превышать ставки, установленной Ипотечным оператором на момент выдачи кредита (займа); * приобретенное в кредит (заем) жилье служит обеспечением по возврату кредита (передается в залог кредитору), и в случае неисполнения заемщиком своих обязательств на него может быть обращено взыскание с последующей реализацией для погашения долга перед кредитором; * оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику; * переданное в ипотеку жилье не должно быть обременено предшествующими обязательствами по ипотеке; * приобретенное за счет средств кредита жилье должно быть использовано исключительно для проживания; * ипотечный кредит на готовое жилье выдается только после регистрации (в установленном законодательством порядке) договора купли-продажи жилья, заключаемого между заемщиком и продавцом жилья. 2.4. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования Кредиторы, осуществляющие кредитование населения наприобретение жилья или предоставляющие займ в рамках долгосрочнойипотечной программы, обязаны использовать в качестве одного извидов обеспечения специальную страховую программу. Страхование при ипотечном кредитовании осуществляется всоответствии с действующим законодательством. Объектами обязательной страховой программы при ипотечномкредитовании являются: имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем,трудоспособностью приобретателя жилья (заемщика) - личноестрахование; имущественные интересы, связанные с владением, пользованием,распоряжением имуществом - имущественное страхование. Заемщик является страхователем по договору страхования,осуществляемого за счет его средств. Первым выгодоприобретателем подоговорам страхования является кредитор, предоставивший кредит илизаем на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования покредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первоговыгодоприобретателя переходят к новому кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть не меньше обязательствпо основному договору, обеспеченному ипотекой. Срок действия договора страхования должен быть не менее срокакредитования или займа либо должен заключаться на срок не менее 12месяцев с последующим продлением. Кредитор осуществляет контроль за исполнением заемщикомобязательств по выплате страховых премий по договорам страхования,являющихся обеспечением по ипотечному кредиту или займу. 2.5. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средствакредитора, осуществляется специализированными оценочными фирмамилибо специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитыватьособенность и специфику целей, для которых оценка производится.Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает даннуюнедвижимость, прежде всего как обеспечение возвратностипредоставляемых заемщику средств или займа по договорукупли-продажи, обремененному ипотекой. Оценка жилого помещения должна определять величину рыночнойстоимости на текущий момент с учетом долгосрочного характераосновного обязательства. Кредитор на основе оценки, предоставленной оценщиком,определяет достаточность данного обеспечения с точки зрениявеличины предоставляемого кредита или займа. 2.6. Государственная поддержка граждан в ипотечном жилищном кредитовании Право на государственную поддержку в ипотечном жилищномкредитовании имеют граждане, имеющие в соответствии с действующимзаконодательством право на финансирование строительства илиприобретение жилья с помощью бюджетных средств. Государственная поддержка граждан в ипотечном жилищномкредитовании осуществляется путем предоставления за счет бюджетныхсредств субсидий заемщикам в соответствии с действующимзаконодательством. 3. Ресурсное обеспечение Программы Финансирование Программы осуществляется из: * бюджетных средств, предусмотренных областной адресной инвестиционной программой; Абзац 3 (Исключен - Постановление АдминистрацииКостромской области от 19.04.2011 г. N 126-а) * средств бюджета муниципальных образований области, участвующих в реализации Программы; * средств граждан-участников ипотечного жилищного кредитования; * средств кредитных организаций (банков), участвующих в реализации Программы и предоставляющих кредиты за счет собственных средств; * средств инвесторов. Финансирование программы может осуществляться за счетрефинансирования кредиторов через механизм выпуска ипотечныхоблигаций под залог закладных (ипотечных кредитов) через оператороввторичного рынка. 4. Организационное и информационное обеспечение Программы В целях реализации социально значимой для области Программыипотечного жилищного кредитования необходимо взаимодействие всехорганов исполнительной власти Костромской области, направленное наорганизацию следующих мероприятий: * формирование инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования, создав, в первую очередь Ипотечного оператора; * ознакомление населения Костромской области с системой предоставления ипотечных кредитов посредством освещения в СМИ ((реклама на ТВ, обучающие семинары, консультации, рекламные буклеты); * рекомендация органам местного самоуправления воздействовать на стимулирование спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств муниципальных образований, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий; * разработка и принятие нормативной базы о предоставлении государственных гарантий и льгот участникам Программы; * сотрудничество с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». По факту учреждения Ипотечного оператора администрация Костромской области инициирует заключение Соглашения о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между администрацией Костромской области, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Ипотечным оператором. Целью Соглашения является организация рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в Костромской области. * разработка и утверждение нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на жилое помещение, обремененное ипотекой, в том числе по формированию фонда жилья для временного поселения; * формирование нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность органов опеки и попечительства при решении вопросов, возникающих в процессе ипотечного кредитования; * обеспечение сокращения сроков регистрации договоров купли-продажи и ипотеки жилья в управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области, осуществляющей регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; * определение особенности регистрации граждан и членов их семей в жилых помещениях, приобретенных на кредитные средства или с рассрочкой платежа; * приобретение автоматизированной системы управления процессами ипотечного жилищного кредитования. В качестве важнейшего мероприятия для создания единого рынкаипотечного кредитования создать единую информационную систему,обеспечивающую связь региональных рынков. Для реализации этой целисоздать на базе Ипотечного оператора информационный центр,основными направлениями деятельности которого будут являться: * разработка и обслуживание областных информационно-поисковых систем, позволяющих вести учет, хранение и обработку баз данных о потребностях лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий; * организация информационного обмена, позволяющего утвердить единые стандарты ведения учета предоставления ипотечных кредитов, что немаловажно для рефинансирования ипотечных кредитов с участием операторов вторичного рынка жилья; * создание всеохватывающей информационной системы, пользователями которой будут являться жители области. Она должна способствовать решению проблем реализации Программы, а именно: - своевременное обеспечение достоверной, полной и понятной информацией по условиям и процессу предоставления ипотечных жилищных кредитов и рассрочке приобретения жилья; - оказание консультационных услуг; - координация и обмен информацией на межрегиональном уровне; - информирование населения об итогах реализации Программы. 5. Ожидаемый результат Ожидаемые результаты от осуществления Программы целесообразноразделить на экономические и социальные. К экономическим можно отнести следующие: - повышение инвестиционной привлекательности жилищной сферы Костромской области создает необходимые предпосылки для вовлечения в реальный сектор экономики дополнительные источники инвестиций, которые не задействованы в Костромском регионе; - создаются предпосылки для осуществления нового направления жилищной политики, направленной на стимулирование населения к накоплению денежных средств для приобретения жилья; - увеличивается платежеспособность граждан, что делает приобретение жилья доступным для основной части населения области. К социальным следует отнести следующие: - населению предоставляется дополнительная возможность улучшить свои жилищные условия, что позволит снизить социальную напряженность в области; - вследствие дополнительного инвестирования отраслей, участвующих в реализации Программы, увеличивается предложение на рынке труда путем организации дополнительных рабочих мест.